第1章　房地产开发与经营概述　1

　1.1　房地产业及其在国民经济中的地位和作用　1

　　1.1.1　房地产的概念、特性与分类　1

　　1.1.2　房地产业的内涵及性质　5

　　1.1.3　房地产业与国民经济的关系　6

　1.2　房地产开发概述　9

　　1.2.1　房地产开发的含义与特征　9

　　1.2.2　房地产开发的形式　10

　　1.2.3　房地产开发的主要参与者　13

　　1.2.4　房地产开发的程序　14

　1.3　房地产经营概述　18

　　1.3.1　地产经营　18

　　1.3.2　房产经营　19

　思考题　20

第2章　房地产开发市场调查与细分　21

　2.1　房地产市场调查概述　21

　　2.1.1　房地产市场调查的概念、特点及作用　21

　　2.1.2　房地产市场调查的程序　22

　　2.1.3　房地产市场调查的内容　23

　2.2　房地产市场调查的方法　26

　　2.2.1　房地产市场调查的方法分类　26

　　2.2.2　房地产调查资料的收集　28

　　2.2.3　房地产调查资料收集的途径　31

　2.3　房地产市场细分　32

　　2.3.1　房地产市场细分的概念　32

　　2.3.2　房地产市场细分的原则　32

　　2.3.3　房地产市场细分的依据　33

　　2.3.4　房地产市场细分的方法　34

　　2.3.5　房地产市场细分的程序　35

　思考题　36

第3章　房地产开发项目策划　37

　3.1　房地产开发项目策划概述　37

　　3.1.1　房地产开发项目策划的概念与内容　37

　　3.1.2　房地产开发项目策划的基本特性　38

　　3.1.3　房地产开发项目策划的作用　40

　　3.1.4　房地产开发项目策划的原则　40

　　3.1.5　房地产开发项目策划的模式　41

　3.2　房地产开发项目区位分析与选择　41

　　3.2.1　区位的含义及区位效益的实质　41

　　3.2.2　影响房地产开发项目区位的因素　42

　　3.2.3　房地产开发项目区位选择的原则　43

　　3.2.4　不同类型房地产项目对区位选择的要求　44

　3.3　房地产开发项目时机分析与选择　46

　　3.3.1　房地产投资时机　46

　　3.3.2　房地产周期　47

　3.4　房地产开发项目定位　49

　　3.4.1　房地产开发项目定位概述　49

　　3.4.2　房地产开发项目产品定位　50

　　3.4.3　房地产开发项目客户定位　50

　　3.4.4　房地产开发项目形象定位　51

　　3.4.5　房地产开发项目品牌定位　51

　　3.4.6　房地产开发项目营销定位　53

　思考题　58

第4章　房地产开发投资　59

　4.1　房地产开发投资概述　59

　　4.1.1　房地产投资的含义　59

　　4.1.2　房地产投资的主体　59

　　4.1.3　房地产投资的分类　60

　　4.1.4　房地产投资的优缺点　62

　4.2　房地产开发资金筹措　63

　　4.2.1　项目资金筹措的渠道与方式　63

　　4.2.2　房地产开发资金的来源　65

　4.3　房地产投资资金成本　68

　　4.3.1　资金成本的概念　68

　　4.3.2　资金成本的计算　69

　思考题　71

第5章　房地产开发项目可行性研究　72

　5.1　房地产开发项目可行性研究概述　72

　　5.1.1　可行性研究的含义和目的　72

　　5.1.2　可行性研究的作用　72

　　5.1.3　可行性研究的工作阶段　73

　　5.1.4　可行性研究的具体步骤　74

　　5.1.5　可行性研究的内容　75

　5.2　房地产开发项目成本费用与收入估算　77

　　5.2.1　房地产开发项目总投资估算　77

　　5.2.2　房地产开发项目各项费用的估算　78

　　5.2.3　房地产开发项目收入估算　83

　5.3　房地产开发项目财务评价　84

　　5.3.1　基本财务报表的编制　85

　　5.3.2　房地产开发项目财务盈利能力分析　88

　　5.3.3　房地产开发项目清偿能力分析　90

　5.4　房地产开发项目的不确定性分析　92

　　5.4.1　房地产开发项目不确定性分析的含义　92

　　5.4.2　敏感性分析　92

　　5.4.3　临界点分析　97

　　5.4.4　概率分析　98

　5.5　房地产开发项目综合评价　100

　　5.5.1　房地产开发项目综合评价的概念　100

　　5.5.2　房地产开发项目综合评价的效益和费用　100

　　5.5.3　房地产开发项目盈利能力分析　101

　　5.5.4　房地产开发项目社会影响分析　101

　5.6　可行性研究报告的撰写　102

　　5.6.1　可行性研究报告的基本构成　102

　　5.6.2　可行性研究报告正文的编写要点　103

　思考题　105

第6章　房地产用地取得与开发　106

　6.1　集体土地征收　106

　　6.1.1　土地征收的概念及特征　106

　　6.1.2　土地征收的审批　107

　　6.1.3　土地征收的补偿　107

　　6.1.4　我国征地制度改革与完善　108

　6.2　房地产开发用地取得　109

　　6.2.1　房地产开发用地取得方式　109

　　6.2.2　国有建设用地使用权出让　110

　　6.2.3　土地使用权转让　114

　　6.2.4　国有土地使用权划拨　117

　6.3　房地产用地开发　119

　　6.3.1　土地储备　119

　　6.3.2　土地一级开发的含义　120

　思考题　125

第7章　国有土地上房屋征收　126

　7.1　国有土地上房屋征收概述　126

　　7.1.1　国有土地上房屋征收的概念与原则　126

　　7.1.2　国有土地上房屋征收的决定　128

　　7.1.3　国有土地上房屋征收的管理　129

　7.2　国有土地上房屋征收补偿安置　132

　　7.2.1　房屋征收补偿安置的对象　132

　　7.2.2　房屋征收补偿安置的原则　133

　　7.2.3　房屋征收补偿安置的种类　133

　　7.2.4　房屋征收补偿安置的方式　135

　　7.2.5　房屋征收补偿协议　135

　　7.2.6　房屋征收补偿决定　137

　7.3　国有土地上房屋征收评估　137

　　7.3.1　房屋征收评估的概念与流程　138

　　7.3.2　房屋征收评估机构　139

　　7.3.3　房屋征收评估原则　140

　　7.3.4　房屋征收评估方法　140

　　7.3.5　影响房屋征收评估价格的因素　141

　　7.3.6　房屋征收评估的异议及其处理　142

　思考题　143

第8章　房地产开发项目建设过程　144

　8.1　房地产开发项目工程勘察　144

　　8.1.1　勘察工作的主要任务和目的　144

　　8.1.2　工程勘察对房地产开发项目的主要作用　144

　　8.1.3　勘察过程的分类与勘察工作的主要程序　145

　　8.1.4　勘察工作的具体内容　146

　　8.1.5　房地产开发企业对工程勘察工作的管理　146

　8.2　房地产开发项目工程设计　147

　　8.2.1　设计工作的原则和依据　147

　　8.2.2　工程设计阶段及其内容　148

　8.3　房地产开发项目招投标与合同管理　149

　　8.3.1　招标投标的概念和方式　149

　　8.3.2　招标程序　151

　　8.3.3　房地产开发项目建设工程合同　155

　8.4　房地产开发项目基础配套设施建设　163

　　8.4.1　房地产基础配套设施建设的主要内容　163

　　8.4.2　房地产基础配套设施施工许可证的申请　165

　　8.4.3　房地产基础配套设施建设管理　166

　8.5　房地产开发项目管理　167

　　8.5.1　房地产开发项目实施控制目标之间的关系　167

　　8.5.2　房地产开发项目实施控制的内容　168

　　8.5.3　房地产开发项目实施目标控制的措施　172

　8.6　房地产开发项目竣工验收　173

　　8.6.1　房地产开发项目竣工验收概述　173

　　8.6.2　房地产开发项目竣工验收程序　175

　　8.6.3　房地产开发项目竣工验收档案　179

　　8.6.4　房地产开发项目保修　180

　思考题　188

第9章　房地产销售经营　189

　9.1　商品房销售一般规定　189

　　9.1.1　商品房现售　189

　　9.1.2　商品房预售　190

　9.2　房地产市场营销概述　193

　　9.2.1　市场营销观念的演化　193

　　9.2.2　房地产市场营销的含义　194

　　9.2.3　房地产营销的理念　195

　9.3　房地产市场营销价格策略　197

　　9.3.1　房地产定价方法　197

　　9.3.2　房地产定价技巧　199

　9.4　房地产市场营销渠道策略　203

　　9.4.1　房地产市场营销渠道与渠道策略的概念　203

　　9.4.2　房地产市场营销渠道的类型　204

　　9.4.3　房地产市场营销渠道的组成　205

　　9.4.4　房地产市场营销渠道的选择　205

　9.5　房地产市场营销促销策略　207

　　9.5.1　房地产市场营销促销策略的含义与内容　207

　　9.5.2　广告促销策略　208

　　9.5.3　人员推销策略　209

　　9.5.4　营业推广策略　210

　　9.5.5　公共关系策略　211

　思考题　212

第10章　房地产租赁经营　213

　10.1　房屋租赁概述　213

　　10.1.1　房屋租赁的概念及分类　213

　　10.1.2　房屋租赁的条件　214

　　10.1.3　房屋分割出租行为的限制　214

　　10.1.4　房屋租赁合同　214

　　10.1.5　房屋租赁双方当事人的权利和义务　217

　　10.1.6　房屋租赁登记备案　218

　10.2　住房租赁经营　219

　　10.2.1　我国住房租赁市场发展存在的问题　219

　　10.2.2　我国住房租赁市场发展的重要意义和主体要求　221

　　10.2.3　我国住房租赁市场发展的主要措施　221

　　10.2.4　住房租赁市场的　REITs模式　223

　10.3　写字楼租赁经营　226

　　10.3.1　写字楼及其分类　226

　　10.3.2　写字楼市场供求分析　226

　　10.3.3　写字楼租户的选择　228

　　10.3.4　写字楼租金的确定　230

　　10.3.5　写字楼的租约与租约谈判　232

　10.4　零售商业租赁经营　234

　　10.4.1　零售商业物业的分类　235

　　10.4.2　零售商业物业需求的预测　236

　　10.4.3　零售商业物业租户的选择　237

　　10.4.4　零售商业物业的租金　240

　　10.4.5　零售商业物业的租约　241

　思考题　243

第11章　房地产开发经营税收　244

　11.1　我国现行房地产税收制度　244

　　11.1.1　房地产税的概念和作用　244

　　11.1.2　我国现行房地产税收制度的基本框架　245

　11.2　我国现行的房地产税收种类　245

　　11.2.1　房产税　245

　　11.2.2　城镇土地使用税　247

　　11.2.3　耕地占用税　249

　　11.2.4　土地增值税　250

　　11.2.5　契税　254

　　11.2.6　相关税收　255

　思考题　258

第12章　房地产经营效益分析　259

　12.1　房地产经营资产分析　259

　　12.1.1　资产偿债能力分析　259

　　12.1.2　最佳现金持有量分析　264

　　12.1.3　资产营运能力分析　266

　　12.1.4　资产盈利能力分析　269

　　12.1.5　固定资产分析　270

　12.2　房地产经营收入分析　272

　　12.2.1　房地产租售收入分析　272

　　12.2.2　其他收入分析　274

　12.3　房地产经营成本费用分析　274

　　12.3.1　房地产经营成本预测分析　274

　　12.3.2　房地产经营成本控制分析　278

　　12.3.3　房地产经营成本总结性分析　280

　12.4　房地产经营利润分析　282

　　12.4.1　利润总额计划完成情况分析　283

　　12.4.2　利润构成变动分析　283

　　12.4.3　影响利润的主要因素分析　284

　思考题　288

第13章　房地产开发与经营风险　289

　13.1　风险和风险管理概述　289

　　13.1.1　风险　289

　　13.1.2　风险管理　294

　13.2　房地产开发与经营中的风险　295

　　13.2.1　房地产开发与经营风险的含义及其特征　295

　　13.2.2　房地产开发与经营中面临的主要风险　296

　　13.2.3　房地产开发与经营风险因素的分析　296

　　13.2.4　房地产开发与经营风险的特殊性　302

　13.3　房地产开发与经营风险管理　303

　　13.3.1　房地产开发与经营风险管理过程　303

　　13.3.2　房地产开发与经营风险管理措施　311

　思考题　314